文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确(què)表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财(cái)税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未推(tuī)行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场(chǎng)面(miàn)临商(shāng)品(pǐn)房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历(lì)经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(自旋量子数计算公式各符号含义，自旋量子数如何计算yī)房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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