导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗ng>要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗(jiāng)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们(men)就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé侄子的老婆叫什么 姐姐的儿子是叫侄子吗)在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导致(zhì)户数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期。

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